عقار يُعرض في المزاد في البرازيل: ما الذي لا يزال ممكنًا

إذا كان عقارك في البرازيل سيُعرض في المزاد، فالخطوة الأولى هي معرفة نوع المزاد: مزاد البنك على عقار مموَّل، أم مزاد القضاء في دعوى تحصيل دين. لكل منهما قواعده ومهله، وفي حالات كثيرة يبقى ما يمكن فعله حتى موعد المزاد. ففي العقار المموَّل مثلًا، يسمح القانون بسداد الأقساط المتأخرة والإبقاء على العقد حتى تثبيت الملكية باسم البنك، وبعد ذلك يضمن حق إعادة شراء العقار حتى المزاد الثاني (القانون البرازيلي 9.514/1997، المادتان 26-A و27).

مزاد البنك أم مزاد القضاء؟

مزاد البنك: يحدث في العقار المشترى بتمويل جُعل فيه العقار نفسه ضمانًا، وهو ما يسميه العقد نقل الملكية على سبيل الضمان (alienação fiduciária). يتولى التحصيل مكتب السجل العقاري، دون قاضٍ.
مزاد القضاء: يحدث في العقار المحجوز في دعوى تحصيل، مثل دين للبنك أو رسوم الاتحاد السكني أو ضريبة العقار IPTU أو ضريبة أخرى أو حكم قضائي. ويحدد القاضي موعد المزاد.

لتعرف حالتك، انظر إلى من أرسل الإشعار. رسالة من مكتب السجل العقاري تطلب السداد خلال 15 يومًا تشير إلى مزاد البنك، وإشعار يحمل رقم قضية يشير إلى مزاد القضاء. كما تُظهر شهادة قيد العقار (certidão de matrícula)، التي تُطلب من مكتب السجل العقاري، الحالتين.

العقار المموَّل: المراحل حتى المزاد

إشعار بالسداد. عند تأخر الأقساط، يبلّغ مكتب السجل العقاري المدين بسداد الأقساط المستحقة والفوائد والرسوم والمصاريف خلال 15 يومًا (القانون 9.514/1997، المادة 26، الفقرة 1). وبالسداد يستمر العقد.
تثبيت الملكية. إذا لم يتم السداد، يسجّل المكتب العقار باسم البنك (المادة 26، الفقرة 7). وفي التمويل المخصص لشراء أو بناء المسكن الذي يقيم فيه الشخص، لا يتم هذا التسجيل إلا بعد 30 يومًا من انتهاء المهلة، وحتى ذلك الحين يبقى ممكنًا سداد الأقساط المتأخرة والمصاريف والإبقاء على العقد (المادة 26-A، الفقرتان 1 و2).
المزادان. يعقد البنك المزاد الأول خلال 60 يومًا من تثبيت الملكية. وإذا لم يعرض أحد قيمة العقار على الأقل، يُعقد مزاد ثانٍ خلال 15 يومًا التالية (المادة 27، المتن والفقرة 1). ويجب إبلاغ المدين بالمواعيد والأوقات والأماكن بمراسلة إلى العناوين الواردة في العقد، بما فيها البريد الإلكتروني (المادة 27، الفقرة 2-A).
حق إعادة الشراء. بعد تثبيت الملكية وحتى المزاد الثاني، للمالك السابق أولوية شراء العقار بقيمة الدين مضافًا إليها المصاريف والرسوم والضرائب وضريبة نقل الملكية (المادة 27، الفقرة 2-B).
إذا لم يشترِ أحد في المزاد الثاني. في تمويل المسكن الخاص، إذا لم يُقدَّم في المزاد الثاني عرض يساوي على الأقل قيمة الدين والمصاريف، يُعدّ الدين منقضيًا مع إبراء متبادل للطرفين (المادة 26-A، الفقرتان 3 و4). وفي أنواع التمويل الأخرى بهذا الضمان، يجوز للبنك قبول عرض لا يقل عن نصف القيمة المقدّرة (المادة 27، الفقرة 2).

مزاد القضاء

إشعار مسبق. يجب إبلاغ المدين بالمزاد قبل 5 أيام على الأقل (قانون الإجراءات المدنية البرازيلي، المادة 889، البند I).
الثمن البخس. لا يُقبل عرض أقل من الحد الأدنى الذي حدده القاضي في الإعلان، أو، إذا لم يحدده، أقل من 50% من القيمة المقدّرة (المادة 891).
سداد الدين قبل المزاد. إلى أن يُرسى المزاد على العقار، يمكن للمدين سداد الدين محدَّثًا مع الفوائد والرسوم القضائية وأتعاب المحاماة، وإنهاء التحصيل (المادة 826).
بعد المزاد. يمكن الطعن في البيع الذي تم بثمن بخس أو بعيب آخر خلال 10 أيام (المادة 903، الفقرتان 1 و2).
مسكن الأسرة. المسكن الذي تقيم فيه الأسرة لا يجوز حجزه كقاعدة عامة (القانون 8.009/1990). ومن الاستثناءات دين تمويل المسكن نفسه، وضريبة IPTU ورسوم العقار، والنفقة، والرهن الذي قدّمه الزوجان ضمانًا (المادة 3).

ما الذي تفعله الآن

اعرف نوع المزاد: اقرأ الرسالة أو الإعلان واطلب شهادة قيد محدَّثة للعقار.
سجّل التواريخ: تاريخ الإشعار، وتاريخ تثبيت الملكية (يظهر في شهادة القيد)، وتاريخ كل مزاد.
احتفظ بالعقد وإيصالات الأقساط المدفوعة وكل الرسائل الواردة من البنك أو مكتب السجل أو القضية.
راجع العنوان والبريد الإلكتروني الواردين في العقد: إليهما تُرسل إشعارات المزاد.

تتوقف كل حالة على نوع المزاد والتواريخ وطريقة الإبلاغ. تعرّف على كيفية الدفاع في التنفيذ والمزاد.

المصادر

هذا النص للمعلومات فقط ولا يغني عن تحليل محامٍ لحالتك. القواعد المذكورة كلها من القانون البرازيلي، وهي سارية في تاريخ آخر تحديث للمقال.