브라질에 있는 부동산이 경매에 넘어간다면, 먼저 어떤 경매인지 확인해야 합니다. 할부로 산 부동산에 대한 은행 경매인지, 채권 회수 소송에서 열리는 법원 경매인지입니다. 경매마다 규칙과 기한이 다르며, 많은 경우 경매일 전까지 아직 할 수 있는 일이 있습니다. 예를 들어 할부로 산 부동산은 소유권이 은행으로 확정되기 전까지 연체된 할부금을 내고 계약을 유지할 수 있고, 확정된 뒤에도 두 번째 경매 전까지 부동산을 다시 살 권리가 법으로 보장됩니다(브라질 법률 제9.514/1997호 제26-A조 및 제27조).
은행 경매인가, 법원 경매인가
- 은행 경매: 부동산 자체를 담보로 잡은 할부(계약서에서는 양도담보, alienação fiduciária라고 부릅니다)로 산 부동산에서 일어납니다. 회수 절차는 판사 없이 부동산 등기소가 진행합니다.
- 법원 경매: 은행 채무, 관리비, IPTU(재산세), 세금, 판결 등 채권 회수 소송에서 압류된 부동산에서 일어납니다. 경매 날짜는 판사가 정합니다.
어느 쪽인지 알려면 누가 통지를 보냈는지 보십시오. 15일 안에 납부하라는 등기소의 서신은 은행 경매, 사건 번호가 적힌 통지는 법원 경매를 뜻합니다. 부동산 등기소에서 발급받는 부동산 등기부 증명서(certidão de matrícula)에서도 두 경우를 모두 확인할 수 있습니다.
할부로 산 부동산: 경매까지의 단계
- 납부 통지. 할부금이 연체되면 등기소가 채무자에게 연체된 할부금, 이자, 부대비용, 경비를 15일 안에 납부하라고 통지합니다(법률 제9.514/1997호 제26조 제1항). 납부하면 계약은 계속됩니다.
- 소유권 확정. 납부하지 않으면 등기소가 부동산을 은행 명의로 등기합니다(제26조 제7항). 본인이 사는 주택을 사거나 짓기 위한 할부라면 이 등기는 기한이 끝나고 30일 뒤에야 이루어지며, 그때까지는 연체된 할부금과 경비를 내고 계약을 유지할 수 있습니다(제26-A조 제1항 및 제2항).
- 두 번의 경매. 은행은 소유권 확정 후 60일 안에 첫 번째 경매를 엽니다. 부동산 가액 이상을 제시하는 사람이 없으면 이어지는 15일 안에 두 번째 경매가 열립니다(제27조 본문 및 제1항). 날짜, 시간, 장소는 계약서에 적힌 주소와 이메일로 채무자에게 알려야 합니다(제27조 제2-A항).
- 다시 살 권리. 소유권 확정 후 두 번째 경매 전까지, 이전 소유자는 채무액에 경비, 부대비용, 세금, 양도세를 더한 금액으로 부동산을 살 우선권이 있습니다(제27조 제2-B항).
- 두 번째 경매에서 아무도 사지 않으면. 본인 주택 할부의 경우, 두 번째 경매에서 채무액과 경비 이상의 입찰이 없으면 채무는 소멸한 것으로 보며, 양측 모두 정산이 끝난 것으로 봅니다(제26-A조 제3항 및 제4항). 같은 담보를 쓴 다른 할부에서는 은행이 감정가의 절반 이상인 입찰을 받아들일 수 있습니다(제27조 제2항).
법원 경매
- 사전 통지. 채무자는 경매 최소 5일 전에 통지받아야 합니다(브라질 민사소송법 제889조 제1호).
- 저가 매각. 판사가 공고에 정한 최저가보다 낮거나, 최저가를 정하지 않았다면 감정가의 50% 미만인 입찰은 인정되지 않습니다(제891조).
- 미리 채무를 갚는 방법. 부동산이 낙찰되기 전까지 채무자는 이자, 소송비용, 변호사 보수를 포함한 최신 채무액을 갚고 회수 절차를 끝낼 수 있습니다(제826조).
- 경매 후. 저가 매각이나 다른 하자가 있는 낙찰은 10일 안에 다툴 수 있습니다(제903조 제1항 및 제2항).
- 가족이 사는 집. 가족이 사는 주택은 원칙적으로 압류할 수 없습니다(법률 제8.009/1990호). 예외에는 그 주택을 사기 위한 할부 채무, 그 부동산의 IPTU와 수수료, 부양료, 부부가 담보로 제공한 저당이 포함됩니다(제3조).
지금 해야 할 일
- 어떤 경매인지 확인하십시오. 서신이나 공고를 읽고 최신 부동산 등기부 증명서를 발급받으십시오.
- 날짜를 적어 두십시오. 통지일, 소유권 확정일(등기부에 나옵니다), 각 경매일입니다.
- 계약서, 낸 할부금의 영수증, 은행이나 등기소나 소송에서 받은 모든 서신을 보관하십시오.
- 계약서에 적힌 주소와 이메일을 확인하십시오. 경매 통지가 가는 곳입니다.
각 사안은 경매의 종류, 날짜, 통지가 이루어진 방식에 따라 달라집니다. 강제집행 및 경매 방어가 어떻게 진행되는지도 확인하십시오.
출처
이 글은 정보 제공용이며, 변호사의 사안 검토를 대신하지 않습니다. 인용된 규정은 모두 브라질 법이며, 글의 업데이트 날짜 기준입니다.
