Imóvel indo a leilão: o que ainda dá para fazer

Se o seu imóvel vai a leilão, o primeiro passo é descobrir de que leilão se trata: o do banco, num imóvel financiado, ou o da Justiça, num processo de cobrança. Cada um tem regras e prazos próprios, e em muitos casos ainda há o que fazer até a data do leilão. No imóvel financiado, por exemplo, a lei deixa pagar as parcelas atrasadas e manter o contrato até a consolidação da propriedade e, depois dela, garante o direito de recomprar o imóvel até o segundo leilão (Lei 9.514/1997, arts. 26-A e 27).

Leilão do banco ou leilão da Justiça?

Leilão do banco: acontece com o imóvel comprado por financiamento em que o próprio imóvel ficou como garantia, o que o contrato chama de alienação fiduciária. A cobrança é feita pelo cartório de registro de imóveis, sem juiz.
Leilão da Justiça: acontece com o imóvel penhorado num processo de cobrança, como dívida com banco, condomínio, IPTU, imposto ou uma condenação. Quem marca o leilão é o juiz.

Para saber qual é o seu caso, veja quem mandou o aviso. Uma carta do cartório pedindo o pagamento em 15 dias indica o leilão do banco; um aviso com número de processo indica o leilão da Justiça. A certidão de matrícula do imóvel, pedida no cartório de registro de imóveis, mostra as duas situações.

No imóvel financiado: as etapas até o leilão

Intimação para pagar. Com parcelas em atraso, o cartório intima o devedor a pagar em 15 dias as parcelas vencidas, os juros, os encargos e as despesas (Lei 9.514/1997, art. 26, §1º). Com o pagamento, o contrato continua.
Consolidação da propriedade. Sem o pagamento, o cartório registra o imóvel em nome do banco (art. 26, §7º). No financiamento para comprar ou construir a casa onde a pessoa mora, esse registro só acontece 30 dias depois do fim do prazo, e até ele ainda é possível pagar as parcelas vencidas e as despesas e manter o contrato (art. 26-A, §§1º e 2º).
Os dois leilões. O banco faz o primeiro leilão em até 60 dias depois da consolidação. Se ninguém oferecer pelo menos o valor do imóvel, há um segundo leilão nos 15 dias seguintes (art. 27, caput e §1º). As datas, os horários e os locais têm de ser comunicados ao devedor por correspondência nos endereços do contrato, inclusive o e-mail (art. 27, §2º-A).
Direito de recomprar. Depois da consolidação e até o segundo leilão, o antigo dono tem preferência para comprar o imóvel pelo valor da dívida, somado às despesas, aos encargos, aos tributos e ao imposto de transmissão (art. 27, §2º-B).
Se ninguém comprar no segundo leilão. No financiamento da casa própria, se no segundo leilão não houver lance de pelo menos o valor da dívida e das despesas, a dívida é considerada extinta, com quitação para os dois lados (art. 26-A, §§3º e 4º). Nos outros financiamentos com essa garantia, o banco pode aceitar um lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, §2º).

No leilão da Justiça

Aviso com antecedência. O devedor tem de ser avisado do leilão com pelo menos 5 dias de antecedência (Código de Processo Civil, art. 889, I).
Preço vil. Não vale lance abaixo do preço mínimo fixado pelo juiz no edital ou, se ele não fixou, abaixo de 50% do valor da avaliação (art. 891).
Pagar a dívida antes. Até o imóvel ser arrematado, o devedor pode pagar a dívida atualizada, com juros, custas e honorários, e encerrar a cobrança (art. 826).
Depois do leilão. A arrematação feita por preço vil ou com outro defeito pode ser questionada em até 10 dias (art. 903, §§1º e 2º).
A casa da família. O imóvel onde a família mora, em regra, não pode ser penhorado (Lei 8.009/1990). As exceções incluem a dívida do financiamento da própria casa, o IPTU e as taxas do imóvel, a pensão alimentícia e a hipoteca dada pelo casal como garantia (art. 3º).

O que fazer agora

Descubra qual é o leilão: leia a carta ou o edital e peça a certidão de matrícula atualizada do imóvel.
Anote as datas: da intimação, da consolidação (aparece na matrícula) e de cada leilão.
Guarde o contrato, os comprovantes das parcelas pagas e todas as cartas do banco, do cartório ou do processo.
Confira o endereço e o e-mail que estão no contrato: é para eles que vão os avisos dos leilões.

Cada caso depende do tipo de leilão, das datas e de como foram feitas as comunicações. Veja como funciona a defesa em execução e leilão.

Fontes

Este texto é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As regras citadas valem na data de atualização do artigo.