如果您在巴西的房产即将被拍卖，第一步是弄清是哪一种拍卖：是银行对贷款购买的房产进行的拍卖，还是法院在催收诉讼中进行的拍卖。两者的规则和期限各不相同，很多情况下在拍卖日之前仍有可以做的事。例如，对于贷款购买的房产，在所有权归并到银行名下之前，法律允许偿还逾期分期款并维持合同；归并之后，在第二次拍卖之前仍保障原业主回购房产的权利（巴西第 9.514/1997 号法律第 26-A 条和第 27 条）。
银行拍卖还是法院拍卖？
- **银行拍卖：**发生在以房产本身作为担保的贷款所购买的房产上，合同中称为信托让与担保（alienação fiduciária）。催收由不动产登记处办理，无需法官。
- **法院拍卖：**发生在催收诉讼中被查封的房产上，例如银行债务、物业费、IPTU（城市房产税）、其他税款或判决。拍卖由法官安排。
要判断属于哪种情况，看是谁寄来的通知。不动产登记处要求在 15 天内付款的信函，表示是银行拍卖；载有案件编号的通知，表示是法院拍卖。在不动产登记处申请的房产登记证明（certidão de matrícula）也能显示这两种情况。
贷款购买的房产：拍卖前的各个阶段
- **付款通知。**分期款逾期后，登记处通知债务人在 15 天内支付逾期分期款、利息、附加费用和各项开支（第 9.514/1997 号法律第 26 条第 1 款）。付清后合同继续有效。
- **所有权归并。**未付款的，登记处将房产登记到银行名下（第 26 条第 7 款）。如果贷款是用于购买或建造本人居住的住房，这项登记要在期限届满 30 天后才进行，在此之前仍可支付逾期分期款和开支并维持合同（第 26-A 条第 1 款和第 2 款）。
- **两次拍卖。**银行在所有权归并后 60 天内举行第一次拍卖。如果没有人出价达到房产价值，则在随后 15 天内举行第二次拍卖（第 27 条正文及第 1 款）。拍卖的日期、时间和地点必须以信函寄送至合同中的地址（包括电子邮箱）通知债务人（第 27 条第 2-A 款）。
- **回购权利。**所有权归并之后、第二次拍卖之前，原业主有权以债务金额加上开支、附加费用、税款和不动产转让税的价格优先购买该房产（第 27 条第 2-B 款）。
- 第二次拍卖无人购买时。在自住房贷款中，如果第二次拍卖没有出价达到债务和开支的金额，该债务视为消灭，双方相互结清（第 26-A 条第 3 款和第 4 款）。在采用这种担保的其他贷款中，银行可以接受不低于评估价值一半的出价（第 27 条第 2 款）。
法院拍卖
- **提前通知。**债务人必须在拍卖前至少 5 天收到通知（巴西《民事诉讼法典》第 889 条第 I 项）。
- 价格过低。低于法官在公告中规定的最低价，或者在未规定最低价时低于评估价值 50% 的出价不予接受（第 891 条）。
- **提前偿还债务。**在房产被拍定之前，债务人可以支付更新后的债务（含利息、诉讼费用和律师费），结束催收（第 826 条）。
- **拍卖之后。**以过低价格或存在其他瑕疵的拍定，可在 10 天内提出异议（第 903 条第 1 款和第 2 款）。
- **家庭住房。**家庭居住的房产原则上不得查封（第 8.009/1990 号法律）。例外情况包括购买该住房的贷款债务、该房产的 IPTU 和相关费用、抚养费，以及夫妻作为担保设立的抵押（第 3 条）。
现在应该做什么
- 弄清是哪种拍卖：阅读信函或公告，申请最新的房产登记证明。
- 记下各个日期：通知日期、所有权归并日期（登记证明上会显示）以及每次拍卖的日期。
- 保存合同、已付分期款的凭证，以及银行、登记处或诉讼寄来的所有信函。
- 核对合同中的地址和电子邮箱：拍卖通知会寄到那里。
每个案件都取决于拍卖的类型、日期以及通知的方式。另请了解强制执行与拍卖中的抗辩如何进行。
资料来源
本文仅供参考，不能替代律师对您个案的分析。文中引用的均为巴西法律，以文章更新日期为准。
