Inmueble que va a remate en Brasil: lo que todavía se puede hacer

Si su inmueble en Brasil va a remate, el primer paso es averiguar de qué remate se trata: el del banco, en un inmueble financiado, o el de la Justicia, en un proceso de cobro. Cada uno tiene reglas y plazos propios, y en muchos casos todavía hay algo que hacer hasta la fecha del remate. En el inmueble financiado, por ejemplo, la ley permite pagar las cuotas atrasadas y mantener el contrato hasta la consolidación de la propiedad y, después de ella, garantiza el derecho a recomprar el inmueble hasta el segundo remate (Ley 9.514/1997 de Brasil, arts. 26-A y 27).

¿Remate del banco o remate de la Justicia?

Remate del banco: ocurre con el inmueble comprado mediante una financiación en la que el propio inmueble quedó como garantía, lo que el contrato llama alienación fiduciaria (alienação fiduciária). El cobro lo hace el registro de inmuebles, sin juez.
Remate de la Justicia: ocurre con el inmueble embargado en un proceso de cobro, como una deuda con el banco, el condominio, el IPTU, un impuesto o una condena. Quien fija el remate es el juez.

Para saber cuál es su caso, fíjese en quién envió el aviso. Una carta del registro de inmuebles que pide el pago en 15 días indica el remate del banco; un aviso con número de proceso indica el remate de la Justicia. El certificado de matrícula del inmueble, que se pide en el registro de inmuebles, muestra las dos situaciones.

En el inmueble financiado: las etapas hasta el remate

Notificación para pagar. Con cuotas atrasadas, el registro de inmuebles notifica al deudor para pagar en 15 días las cuotas vencidas, los intereses, los cargos y los gastos (Ley 9.514/1997, art. 26, §1º). Con el pago, el contrato continúa.
Consolidación de la propiedad. Sin el pago, el registro inscribe el inmueble a nombre del banco (art. 26, §7º). En la financiación para comprar o construir la vivienda donde vive la persona, esa inscripción solo ocurre 30 días después del fin del plazo, y hasta ella todavía es posible pagar las cuotas vencidas y los gastos y mantener el contrato (art. 26-A, §§1º y 2º).
Los dos remates. El banco hace el primer remate en hasta 60 días después de la consolidación. Si nadie ofrece al menos el valor del inmueble, hay un segundo remate en los 15 días siguientes (art. 27, caput y §1º). Las fechas, los horarios y los lugares tienen que comunicarse al deudor por correspondencia a las direcciones del contrato, incluido el correo electrónico (art. 27, §2º-A).
Derecho a recomprar. Después de la consolidación y hasta el segundo remate, el antiguo dueño tiene preferencia para comprar el inmueble por el valor de la deuda, sumado a los gastos, los cargos, los tributos y el impuesto de transmisión (art. 27, §2º-B).
Si nadie compra en el segundo remate. En la financiación de la vivienda propia, si en el segundo remate no hay una oferta de al menos el valor de la deuda y de los gastos, la deuda se considera extinguida, con finiquito para ambas partes (art. 26-A, §§3º y 4º). En las demás financiaciones con esta garantía, el banco puede aceptar una oferta de al menos la mitad del valor de tasación (art. 27, §2º).

En el remate de la Justicia

Aviso con anticipación. El deudor tiene que ser avisado del remate con al menos 5 días de anticipación (Código Procesal Civil de Brasil, art. 889, I).
Precio vil. No vale una oferta por debajo del precio mínimo fijado por el juez en el edicto o, si no lo fijó, por debajo del 50% del valor de tasación (art. 891).
Pagar la deuda antes. Hasta que el inmueble sea adjudicado en el remate, el deudor puede pagar la deuda actualizada, con intereses, costas y honorarios, y terminar el cobro (art. 826).
Después del remate. La adjudicación hecha por precio vil o con otro defecto puede cuestionarse en hasta 10 días (art. 903, §§1º y 2º).
La casa de la familia. El inmueble donde vive la familia, por regla, no puede ser embargado (Ley 8.009/1990). Las excepciones incluyen la deuda de la financiación de la propia casa, el IPTU y las tasas del inmueble, la pensión alimenticia y la hipoteca dada por la pareja como garantía (art. 3º).

Qué hacer ahora

Averigüe cuál es el remate: lea la carta o el edicto y pida el certificado de matrícula actualizado del inmueble.
Anote las fechas: de la notificación, de la consolidación (aparece en la matrícula) y de cada remate.
Guarde el contrato, los comprobantes de las cuotas pagadas y todas las cartas del banco, del registro o del proceso.
Revise la dirección y el correo electrónico que figuran en el contrato: es allí adonde llegan los avisos de los remates.

Cada caso depende del tipo de remate, de las fechas y de cómo se hicieron las comunicaciones. Vea cómo funciona la defensa en ejecución y remate.

Fuentes

Este texto es informativo y no reemplaza el análisis de su caso por un abogado. Las normas citadas, todas de Brasil, valen en la fecha de actualización del artículo.